② 開発許可制度
1. 開発許可制度とは
無計画な造成等により、質の悪い市街地ができるのを防ぐことを目的とし、人口が集中し、市街化が進むおそれのある都市計画区
域内に適用される。
開発行為をしようとする者は、原則として、都道府県知事の許可(開発許可) を受けなければならない。
このほか、都市計画区域外の一定の区域（準都市計画区域）にも開発許可制度を適用され、さらに、都市計画区域外や準都市計
画区域外の区域においても、開発行為を規制するため、1 ヘクタール以上の規模の開発行為をしようとする場合に開発許可制度が
適用される。
2. 開発行為の意味
開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のことである。
(１) 特定工作物
・第一種特定工作物
コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント
・第二種特定工作物
ゴルフコース、１ヘクタール以上の野球場・庭球場・墓園など
(２) 土地の区画形質の変更
土地の区画・形状・性質の変更のこと。
土地の「区画」の変更とは、たとえば道路を新しく造ったり廃止したりすることにより敷地の形を変えるようなことであり、土地の「
形状」の変更は、切土(傾斜地などで土地を掘り下げて削ること)や盛土(傾斜地や低い土地に土砂などを盛り上げること) などの
造成工事を行うことである。
土地の「性質」の変更とは、土地の利用目的を農地から宅地に変更するようなことである
3. 開発許可が不要となる例外
開発許可が不要となる例外は、どんな区域であっても例外になるもの、開発行為を行う土地のある区域によって、取扱いが違うこ
とから開発許可が不要になる場合とがある。
(１) 開発許可の例外…… どんな区域でも開発許可が不要なもの
① 公益上必要な建築物を建築するための開発行為
許可が不要とされる公益上必要な建築物には、駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所などが含まれる。
② 都市計画事業、土地区画整理事業の施行として行う場合など
都市計画事業・土地区画整理事業・市街地稗開発事業・住宅街区整備事業・防災街区整備事業の施行として開発行為が行 われる場合は、それぞれの法律で必要な規制が行われる。
③ その他どんな区域でも許可不要な行為
①②の場合に加えて、非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為、通常の管理行為や軽易な行為など、どんな区
域であっても開発許可は不要。
(２) 開発許可の例外…… 区域によって違いがあるもの
① 小規模な開発行為
開発許可が不要となる面積は以下のように場合である。
・市街化区域 1,000㎡未満
・区域区分の定めがない都市計画区域 3,000㎡未満
・準都市計画区域 3,000㎡未満
・都市計画区域および準都市計酉区域外 1 ヘクタール(10,000㎡)未満
※市街化調整区域では、小規模であるという理由で開発許可が不要となる例外はない。
② 農林漁業用の建築物を建築するための開発行為
市街化区域以外の区域では、農業などに必要な建築物(温室・サイロ・農機具を収納する倉庫などの農林漁業用建築物)は、
例外的に開発行為を認め、開発許可が不要。
4. 開発許可に関連する手続き
(１) 開発許可の申請前の手続き
① 開発行為に関係がある公共施設の管理者との協議およびその同意
② 開発行為により設置される公共施設の管理者との協議
③ 開発区域内にある土地の権利者などの相当数の同意
(２) 申請書の提出と審査
① 申請書の提出
開発許可の申請は書面で行い、都道府県知事に提出する。
申請書には、開発区域の位置・区域・規模、予定建築物等の用途、開発行為に関する設計、 工事施行者などを記載し、開発
行為に関係がある公共施設の管理者の同意書、開発行為により設置される宅公共施設の管理予定者との協議書などを添付す
る必要がある。
② 審査の基準
申請書が受理されると、都道府県知事は都市計画法33条または、都市計画法34条の基準により審査、許可を行なう。
33条の基準は、開発区域が市街化区域・区域区分の定めがない区域・市街化調整区域のどの区域にあっても、共通して適用
される基準であり、34 条の基準は、開発区域が市街化調整区域にある場合だけ33条の基準に重ねて適用される。
これらの基準のうち33条の基準は、最低限必要な条件を定めたものであり、34条は、市街化を抑えていかなければならない市
街化調整区域で、例外的に開発行為を認めることのできる場合を厳しく限定して定めている。
(３) 許可処分と不許可処分
① 許可・不許可の処分
都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、遅滞なく、許可または不許可の処分をしなければならず、これらの処分
は、文書で申請者に通知される。
許可処分が用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について行われる場合は、環境を保全するために、
建ぺい率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地・構造・設備に関する制限を定めることができる。
都道府県知事は、開発許可をしたときは、必ず一定の事項を開発登録簿に登録しなければならず、この開発登録簿に登録す
べき事項には、開発許可の年月日や、用途地域の定められていない土地の区域に関して開発許可の際に定めた建ぺい率、建
築物の高さ、壁面の位置の制限などがある。
また、都道府県知事は、許可を受けた開発行為について誰でも知ることができるように、開発登録簿を常に公衆の閲覧に供す
るように保管しなければならず、開発登録簿の写しは、誰でも交付請求することができる。
② 許可処分がなされた後の手続きの流れ
工事が完了したときは、開発許可を受けた者は、都道府県知事に届け出なければならず、都道府県知事はこの届出があった
ときは、遅滞なく、工事が開発許可の内容に適合しているか検査する。
そして、その完了検査の結果、適合していると認めたときは、検査済証を開発許可を受けた者に交付しなければならない。
都道府県知事は、検査済証を交付したときは、遅滞なく、工事が完了した旨を公告しなければならない。
なお、開発行為に関する工事により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、工事完了公告の日の翌日から、その公
共施設のある市町村が管理するのが原則となる。
ただし、他の法律に基づく管理者が別にあるときや、管理予定者との協議により管理者について特別な定めをしたときは、そ
れらの者が管理することになる。
③ 処分に対する不服申立て
開発行為の許可・不許可の処分に関して不服のある者は、開発審査会に対して審査請求をすることができ、開発許可の取消 しの訴えは、審査請求に対する開発審査会の裁決を経た後でなければ、提起することができない。
(４) 変更の許可と地位の承継
① 変更の許可
開発許可を受けた者は、開発許可の申請書に書いた内容を変更しようとする場合、都道府県知事の許可を受けなければなら
ない。
また、一定の軽微な変更をしようとするとき、変更の許可は必要ないが、遅滞なく、軽微な変寅をしたことを都道府県知事に届
け出なければならない。
なお、開発許可を受けた者が、開発行為に関する工事を廃止した場合、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければ
ならない。
② 地位の承継
相続人が遺産を相続することを一般承継といい、開発許可を受けた者が亡くなった場合、相続人などの一般承継人は、亡くな
った被承継人が有していた開発許可に基づく地位を承継することができる。
この場合、都道府県知事の許可や承認などの手続きは必要ない。
開発許可を受けたから土地の所有権や開発行為に関する工事を施行する権原を取得した者(特定承継人) は、都道府県知事
の承認を受けて、開発許可に基づく地位を承継することができる。
(５) 開発許可を受けた開発区域内における建築等の制限
① 工事完了公告前の制限
開発許可を受けた開発区域内では、工事完了公告があるまでは、原則として、建築物を建築したり、特定工作物を建設したり
することはできない。
ただし、工事完了公告前であっても,
(a) その開発行為に関する工事用の仮設建築物を建てるなどの場合
(b) 都道府県知事が支障がないと認めた場合
(c) 開発行為に同意をしていない土地
の所有者などがその権利の行使として自分の土地に建築物の建築などをする場合は、例外として認められる。
② 工事完了公告後の制限
工事完了公告かあった後は、予定したもの以外の建築物や特定工作物を新築・新設する ことはできない。
また、建築物を改築し、その用途を変更して、予定した建築物以外のものとすることできない。
ただし、
(d) 都道府県知事が支障がないと認めて許可したとき、
(e) その開発区域内の土地について用途地域等が定められている・
ときは、例外となる。
(６) 市街化調整区域内における建築等の制限
市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において建築物の新築・改築・用途変更をしたり、第一種特定
工作物の新設をするには、都道府県知事の許可が必要でとなるが、開発許可の同様、農林漁業用の建築物、公益上必要な建
築物・都市計画事業・非常災害のための応急措置の場合などは、都道府県知事の許可が不要。
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