① 建築基準法の目的と仕組み
日々の生活を安心して送るため、建物についてさまざまな規制を定めているのが建築基準法です。
建築基準法の規定には、１棟の建物について定める単体規定のほか、複数の建物間で必要なルールを定める集団規定がある。
まず、単体規定ですが、これは一つひとつの建物についての安全性などを守るために定められており、建築物を全国のどこに建て ようとも、必ず適用される。
一方、集団規定では、区域によって建てることができる建物の用途の制限や、道路幅や建物の大きさ・高さなどについてのルールな
どが定められ、原則として、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されます。
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② 建築確認の要否と手続き
1. 建築確認の要否
建築基準法では、建築される建物がルールを守って建てられようとしているかどうかを事前にチェックする手続きを定めており、こ
れを建築確認という。
建築確認は、すべての建築物について必要というわけでなく、新築とそれ以外の別、または建物の規模によって必要となる。
(１) 規模の大きい建築物
① 規模の大きい特殊建築物
不特定多数が出入りし、あるいは危険物が保管されているため、特に安全に気をつけなければならない建築物のことを特殊
建築物といい、全国どこに建てる場合であっても、建築確認を受けなければならない。
ただし、映画館や病院という特殊な用途に使用される部分の床面積が100㎡を超えているものを、規模の大きい特殊建築物と
いい、超えるもののみ建築確認を受ける必要がある。
② 規模の大きい木造建築物
規模の大きいものは、建築する前に安全性をチェックするため、建築確認を受けるよう定められ、木造建築物は、次の４つの基
準のうち、どれか１つにでもあてはまっていれば、規模の大きい木造建築物として建築確認を受ける必要がある。
ア. 階数が３以上のもの
イ. 延べ面積が 500㎡を超えるもの
ウ. 高さが１３ｍを超えるもの
エ. 軒の高さが９ｍを超えるもの
③ 規模の大きい木造以外の建築物
木造以外の建築物のうち規模の大きいものは、全国どこに建てる場合であっても、安全性などに問題がないかどうかチェックす
るため、建築確認を受ける必要があり、木造以外の建築物は、次の２つの基準のどちらかでもあてはまっていれば、建築確認が
必要となる。
ア. 階数が２以上のもの
イ. 延べ面積が 200㎡を超えるもの
(２) 建築確認が必要となる行為
建物が規模の大きい建築物にあたる場合、その建物の
① 新築
② 増築・改築・移転(例外あり)
③ 大規模の修繕・大規模の模様替え
④ 用途変更
について、建築確認が必要となり、このうち、②増築・改築・移転については、１０㎡以内であれば、建築確認が不要となる。
ただし、防火地域・準防火地域では、増築・改築・移転をする部分の床面積の合計が１０㎡以内であっても、建築確認を受ける必
要がある。
さらに、建物が用途変更の結果規模の大きい特殊建築物となった場合、その建物の用途変更についても、原則として、建築確認
が必要となる。
ただし、類似の用途の場合、建築確認は必要ない。
(３) 都市計画区域、準都市計画区域または準景観地区内で建築確認が必要な場合
都市計画区域、準都市計画区域または準景観地区(以下「都市計画区域等」) 内では、大規模な建築物以外の建築物であって
も原則として、①新築、②増築・改築・移転について、建築確認が必要となる。
なお、②増築・改築・移転については、防火地域や準防火地域以外の地域では、増築・改築・移転する部分の床面積の合計が
１０㎡を超える場合に、建築確認が必要となる。
2. 建築確認と検査の手続き11
(１) 手続きの流れ
建築確認が必要な場合、建築主は、工事を始める前に、その建築計画について建築確認の申請書を建築主事に提出しなければ
ならない。
この場合、あらかじめ周辺住民の同意を得ておく必要はない。
また、建築確認を受けた建築物に関する工事を完了したときは、建築主は、建築主事に完了検査を申請しなければならない。
(２) 建築物の使用開始
規模の大きい特殊建築物、規模の大きい木造建築物、または規模の大きい木造以外の建築物を新築した場合、建築主が検査
済証の交付を受けるまでは、原則として建築物を使用することはできない。
ただし、①特定行政庁または建築主事が、安全上・防火上・避難上支障がないと認めて仮使用の承認をしたとき、または、②完
了検査の申請が受理された日から7 日を経過したときは例外的に使用することができる。
(３) 審査請求
建築主は、建築主事が建築確認の申請について不適合の処分をした場合、その建築主事が置かれた市町村や都道府県の建築
審査会に対して、審査請求をすることかできる。
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③ 建築協定
1. 建築協定とは
住宅地としての環境や商店街としての利便を高度に維持増進するなど建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善するため
に必要と認める場合に、その地区内の土地の所有者などの合意により、建築に関する自主的なルールを定めるものです。
2. 建築協定で定められる内容
建築協定で定められる内容は、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準です。
3. 建築協定の成立
市町村は、その区域の一部について一定の区域を定めて建築協定を締結できる旨を、条例(= 建築協定条例) で定めることができ、
建築協定は、この建築協定条例により定められた区域内でなければ締結することができない。
建築協定を締結するには、建築協定条例により定められた区域内において、建築協定区域内の土地の所有者等の全員の合意が必
要で、建築協定を締結しようとする土地所有者等は、建築協定書を作成し、代表者がこれを特定行政庁に挺出し、認可を受けなけれ
ばならない。
4. 建築協定の効力
建築協定が認可され公告されると、効力が生じ、建築協定の効力は、その建築協定区域内の土地所有者等の全員に及ぶだけでな
く、原則として、その効力発生の日以後に建築協定区域内の土地所有者等となった者に対しても生じる。
5. 建築協定の変更・廃止
建築協定の内容を変更する場合は、建築協定区域内の土地所有者等の全員が合意することが必要となり、建築協定を廃止する場
合は、土地所宥者等の過半数の合意が必要。
6. 一人協定
建築協定を締結する際、建築協定区域内に一人しか土地所有権者がいない場合、単独で建築協定を定めることができる。
これを一人協定と呼ぶ。
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