① 借地借家法の目的
民法という法律は、原則として、契約の締結を当事者の自由に任せているが、不動産の賃貸等で契約を締結する場合、社会的強者
である貸主に有利な(社会的弱者である借主に不利な)契約内容となる可能性が高くなります。
そこで、借主を保護するために、民法のままでは借主が不利になる可能性が高い部分について、借地借家法という法律をつくって民
法の規定を修正し、借地借家法と民法の両方の規定に抵触する場合は、借地借家法が優先的に適用され、民法の規定は適用されな
い。
また、借地借家法に定められていない部分は、民法の規定で問題ない部分なので、民法が適用されます。
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② 借地権とは
建物所有を目的とする地上権または賃借権をいい、土地を借りて、借りた土地の上に建物を建てる場合等に必要となる。
借地権を設定した場合の貸主を借地権設定者、借主を借地権者といい、借地権の中身が地上権と賃借権のどちらになるかは、当事
者が契約で決定する。
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③ 存続期間と更新
1. 当初の存続期間
土地を借りて建物を建てるという目的からして、借主保護のためには借地権の存続期間を長くしておく必要があります。
そこで、借地権の当初の存続期間は、最低で30年とし、これより短い期間を定めたときは、その期間の定めは無効となり、強制的に
30年となり、期間を定めていないときも30年となる。
2. 契約の更新
(１) 合意による更新
当初の存続期間が満了すると、契約は終了するが、当事者の合意によって、契約を更新することができる。
借地権の当初の存続期間 ： 最低で３０年
１回目の更新後の存続期間 ： 最低で２０年
２回目以降の更新後の存続期間 ： 最低で１０年
(２) 法定更新
更新の合意がなく契約が終了してしまうのは、借主の保護という目的に反する為、更新の合意がなくても、次の場合には、自動的
に契約が更新される。
借地契約の法定更新
建物が存在する場合に限り、
① 存続期間満了の際に、借地権者が更新の請求をしたとき(請求による更新)または、
② 存続期間満了後、借地権者が土地の使用を継続するとき(継続使用による更新)
は、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる
ただし、「同一条件」のなかに存続期間は含まれず、更新後の存続期間は、1 回目の更新は20年、2 回目以降の更新は10年とな
る。
このとき、借地権者の更新請求、または、継続使用に対して、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、自動的な更新は認め
られない。
ただし、異議は正当事由がある場合であり、正当事由の有無は、当事者の土地を必要とする事情、借地に関する従前の経過、土
地の利用状況、明渡し料の申出等を考慮して判断されます。
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④ 建物買取請求権
存続期間満了後、契約の更新がないときは、借地権者は土地を返さなければならない。
借りた物を返すときは、元の状態に戻して返すのが原則となる。
本来、借地権者は建物を撤去(収去)したうえで土地を返さなければならないが、借地権者の不利益が大きすぎる為、借地権者が土 地を明け渡す際に、借地権設定者に対して建物を時価で買い取るよう請求できる。
なお、土地の明渡しと買取代金の支払いは、同時履行の関係になる。
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⑤ 建物滅失と借地権
1. 建物の滅失と借地権の存続
借地権の存続期間中に建物か減失しても、借地権は消滅せず、残りの期間まではそのまま借地権が存続するのが原則となる。
賃貸借において、目的物が滅失すると、自動的に賃借権が消滅する借地権において、賃借している目的物は土地であり、建物が滅
失したとしても、目的物が減失したわけではないので、契約は終了しない。
建物が減失しても借地権は消減しないとなると、借地権者としては、建物を再築しようということになります。
この再築をめぐる法律関係について、次のような問題がある。
2. 当初の存続期間中に建物が滅失した場合
再築について借地権設定者の承諾がある場合と承諾の有無により分けて考える必要がある。
(１) 借地権設定者の承諾がある場合
原則的には、30年の期間が満了すれば、契約は終了し、または、合意もしくは法定更新が行われるが、借地権設定者による正
当事由ある異議がなされると、契約は終了せざるを得ない。
しかし、次の場合期間を延長できる。
承諾のある際地区による期間延長
借地権の存続期間満了前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を再築したときは、再築につき借地権
設定者の承諾がある場合には、借地権は、承諾または再築された日のいずれか早い日から２０年聞存続する。
この規定は、残存期間が20年より長いときは適用されない。
また、借地権設定者が、借地権者から再築の通知を受けた後、２カ月以内に異議が述べられなかったときには、承諾があったも
のとみなされる。
(２) 借地権設定者の承諾がない場合
承諾がない場合でも、残りの契約期間までは、その土地の上に建物を所有する権利がある為、再築することは可能。
しかし、勝手に再築して期間が延長されたのでは、借地権設定者の不利益が大きすぎるので、20年の期間延長は行われない。
結局、当初の存続期間中に承諾なく再築した場合は、契約上は特に変化がないということになります。
3. 更新後の存続期間中に建物が滅失した場合
１回以上更新した後に、建物が滅失して再築する場合についても、借地権設定者の承諾がある場合とない場合とに分けて考える。
① 借地権設定者の承諾がある場合、当初の存続期間中に滅失したときと同じく、20年の期間延長が認められる。
② 借地権設定者の承諾がない場合、地上権の消滅請求、または賃貸借契約の解約を申し入れて契約を終了させることができる。
ただし、再築についてやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは、裁判所に申し立てて、承諾に
代わる許可をもらえる。
借地権設定者の承諾または承諾に代わる裁判所の許可がもらえないときは、借地権者としては再築をあきらめざるを得ない。
しかし、契約自体は終了していないので、地代(賃料) は期間満了まで払い続ける必要があり、更新後の存続期間中に建物が滅失
したときは、借地権者の側から地上権の放棄、または賃貸借契約の解約を申し入れることができる
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⑥ 借地権の対抗力
1. 建物登記による対抗
借地権者が地上権の登記または賃借権の登記をしていれば、当該土地を購入した第三者に対して借地権を主張できるが、賃貸人
には、賃借権の登記に応ずる義務がないので、その借地権が賃借権の場合は、実際上、第三者に対抗する手段がない。
しかし、借地権者は、借地上の建物について自己名義の登記をしていれば、第三者に借地権を対抗でき、借地権者が単独で登記
できる。
なお、建物の登記は、所有権保存登記のほか、表示の登記でもかまわないが、必ず自己名義でなければならない。
―重要語句―
所有権保存登記 ： 最初の所有者として登記記録の権利部の甲区にする登記。
表示の登記 ： 登記記録の表題部にする登記。
2. 建物が滅失した場合の掲示による対抗
建物登記による対抗力は、建物が滅失すると、登記の対象がこの世に存在しない以上、その建物登記は無効になり、借地権の対
抗力もないことになる。
この対抗力の空白期間中に、土地を第三者に譲渡されてしまうと、借地権を対抗できなくなる。
そこで、建物登記が使えない場合の臨時の手段として、建物が減失した場合、借地権者が、建物の建っていた土地の見やすい場
所に、その建物を特定するために必要な事項等一定の掲示をしたときには、建物滅失の日から２年間に限り、借地権の対抗力が持
続する。
これは、２年間に限った暫定的な対抗手段なので、その２年が経過するまでに、建物を再築してその登記を行い、本来の対抗要件
を備える必要があり、２年以内に登記しなかったときは、いったん認められた掲示による対抗力もさかのぼって失われる。
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⑦ 借地権の譲渡・転貸
借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡することは自由にできるが、第三者は借地権のない建物だけを取得しても、借地権設定
者から、建物を収去して土地を明け渡せ、と請求されてしまう恐れがある為、建物を譲渡するときには、借地権の譲渡または転貸をす
る必要がある。
ただし、これには賃貸人の承諾が必要となり、借地権設定者の承諾がもらえないときは、事実上、建物の譲渡が不可能になってしま
うため、次の３つの救済策がとられている。
1. 建物をこれから譲渡しようとする場合
借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合、その第三者へ賃借権の譲渡または転貸をしても借地権設定者には不利とならな
いにもかかわらず、承諾を得られないときは、借地権者は、裁判所に借地権設定者の承諾に代わる許可を求めることができる。
2. すでに建物の譲渡が行われた場合
第三者が借地上の建物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡または転貸を承諾しないときは、その第三者は、
借地権設定者に建物の買取りを請求することができる（裁判所の承諾に代わる許可によって、譲渡・転貸を有効にすることは出来な
い）。
3. 建物を競売で取得した場合
第三者が借地上の建物を競売により取得した場合、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者には不利とならないにもかか
わらず、借地権設定者がこれを承諾しないときは、建物取得者は、裁判所に承諾に代わる許可を求めることができます。
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⑧ 裁判所の関与
借地契約をめぐる当事者の利害を調整するために、さまざまな場面で裁判所が介入することが認められている。
⑦に出てきたところでは、①建物再築に対する承諾に代わる許可 ②借地権の譲渡・転貸における承諾に代わる許可、があり、そ
の他に次のような場合がある。
1. 借地条件の変更
建物の種類、構造、規模または用途を制限する旨の借地条件があり、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状
況の変化その他の事情の変更により、その借地条件が相当でなくなったが借地条件の変更について当事者間に協議が調わないと
きは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
2. 増改築
増改築を制限する旨の借地条件があっても、土地の通常の利用上相当とすべき増改築については、当事者間に協議が調わない
とき、裁判所は借地権者の申立てにより、その増改築につき借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
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⑨ その他借地権に関する事項
1. 自己借地権
自己の所有地に自己の地上権や賃借権を設定すること(自己借地権)は、原則として認められない。
しかし、マンションなどの場合、マンション所有者の敷地利用権を借地権にして分譲しようとするときには、自己借地権を設定するこ
とが出来、１戸目を売る際、すべての部屋に個別の借地権をつける事が認められている。
仮に設定できない場合は、１戸毎に借地権を設定しなければならず、最初の１戸目は単独の借地権となり、２戸目を売るときには１
戸目の買主から借地権の譲渡を受けなければならないうえ、順次同じ手続を繰り返さなければならない。
2. 借地権者に不利な特約
借地権者を保護するため、借地借家法の規定より、借地権者に不利な特約を定めても無効となる。
3. 一時使用の借地権
臨時設備の設置、その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、借地借家法の大部分の規定は適用され
ない。
4. 地代等増滅額請求権
借地契約の継続中、最初に定めておいた地代が適当でなくなることがある為、契約の途中でも、地代を増額あるいは減額すること
を認めている。
ただし、一定期間、地代等を増額しない特約がある場合は、その期間中は増額請求できない。
一方的な増額請求があった場合、請求どおりに支払う義務はなく、額について当事者間の協議より決定し、調わない場合は、裁判
所にて確定する。
裁判が確定する間は、自分が相当と思う額を支払えばいいが、裁判が確定した場合において、すでに支払った額に不足があるとき
、借地権者は不足額に年１割の利息をつけて支払わなければならない。
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⑩ 定期借地権
1. 定期借地権とは
普通の借地権には、自動的な更新の制度(請求による更新、継続使用による更新)が定められているため、一度借地権を設定する
と、なかなか土地を返してもらえない恐れがある。
そのため、借地する場合高額の権利金を要求するような場面が多くあるようで、借りる側も負担が大きくなる。
そこで、借地権が設定しやすいようにする為、更新制度が適用されず、一定期間経過後には必ず借地契約が終了する借地権(定
期借地権)が、３種類(一般定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、事業用借地権)定められている。
2. 一般定期借地権
存続期間を５０年以上とし、契約の更新や建物の買取請求を認めない旨の特約を定めた借地権を設定することができる。
ただし、この特約は必ず書面により行わなければならない。
一般定期借地権の場合、期間経過後は、建物を撤去して更地にして返すことになる。
3. 建物譲渡特約付き借地権
借地権設定後３０年以上経過した日に、建物を借地権設定者に相当対価で譲渡する旨を特約し、その譲渡によって借地権を消滅
させることとする借地権を設定することができる。
この特約は、書面による必要はなく、口頭の契約も認められる。
4. 事業用借地権
もっぱら事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を１０年以上２０年以下として、契約の更新や建物の買取請求を認め
ない旨の特約を定めた借地権を設定することができる。
ただし、この特約は、必ず公正証書(公証人によって作成された書面)により行わなければならない。
一般定期借地権同様、期間経過後は、建物を撤去して更地にして返すことになる。
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