宅建業の制度
ここでは宅建業の制度について触れていきます。
制度の内、免許については先に学びましたので、ここでは保証金制度について掘り下げていきます。
ページ内目次
■保証金制度
◆営業保証金制度・弁済業務保証金制度
◆営業保証金の供託
◆営業保証金の保管替え
◆営業保証金の還付
◆営業保証金の取戻し
◆弁済業務保証金制度・保障協会
◆弁済業務保証金分担金・弁済業務保証金
◆弁済業務保証金の還付
◆弁済業務保証金の取戻し
◆社員の地位を失った場合
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営業保証金制度・弁済業務保証金制度
1．営業保証金制度・弁済業務保証金制度の目的
営業保証金制度や弁済業務保証金制度は、一定の金額のお金を営業保証金や弁済業務保証金として供託所に預けておき、いざというときには、お客さんがそこから支払いを受けることができるという制度です。
ここからは先に、営業保証金制度について述べていきます。
2．営業保証金制度の全体像
宅建業者は免許を受けたら、営業を開始する前に、供託所に営業保証金を預けておかなければならず、これを営業保証金の供託といいます。
この営業保証金の額は、事務所の数によって決まります。
次に、お客さんが営業保証金から支払いを受ける場合ですが、これを営業保証金の還付といい、宅建業者が廃業したり、免許の取消しを受けたりしたような場合には、宅建業者は、供託所から営業保証金を返してもらうことができ、これを営業保証金の取戻しといいます。
| ――――重要語句―――― | |
|---|---|
| 供託所 | 一定の場合に金銭や有価証券を預かってくれるところ。法務局等の中にある。 |
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営業保証金の供託
1．営業保証金の額
営業保証金の額は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所１カ所ごとに500万円の合計額です。
そして、営業保証金は、金銭で供託するほかに、国債等の有価証券によっても供託することができます。
ただし、その場合、国債証券は額面金額の100%、地方債証券・政府保証債証券は額面金額の90%、その他の有価証券（手形、株式などは除く）は額面金額の80%に評価されます。
2．供託場所
営業保証金の供託場所は、主たる事務所のもよりの供託所です。
したがって、事務所が複数ある宅建業者の場合でも, 営業保証金は全部まとめて主たる事務所のもよりの供託所に供託します。
3．供託
(１) 供託手続き・事業開始との関係
宅建業者は、営業保証金を供託しても、供託書の写しを添付して、供託した旨を、その免許を受けた国土交通大臣または、都道府県知事に届け出なければ、事業を開始することができない。
営業保証金を供託した旨の届出をせずに業務を行った場合、宅建業者は、業務停止処分(情状が特に重い場合は、免許取消処分) を受けるほか、６月以下の懲役、もしくは100万円以下の罰金またはこれらの過料に処せられる。
(２) 供託した旨の届出がされない場合
| ① | 国土交通大臣または都道府県知事は、免許をした日から３カ月以内に、宅建業者が営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならない。 |
| ② | ①の催告が到達した日から１カ月以内に、宅建業者が供託した旨の届出をしないときは、 国土交通大臣または都道府県知事は、その宅建業者の免許を取り消すことができる。 |
(３) 新たに事務所を設置した場合
宅建業者が事業の開始後、新たに事務所を設置した場合、事務所の数が増えることになるので、その分の営業保証金を供託しなければならない。
供託した旨の屈出をしなければその事務所で事業を開始することができないことは、新たに宅建業を開始するときと同様です。
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営業保証金の保管替え
主たる事務所が移転してもよりの供託所が変わった場合には、新しい供託所に営業保証金を供託し、営業保証金を金銭のみで供託しているかどうかによって、二通りに分かれます。
| ① | 金銭のみで営業保証金を供託している場合、遅滞なく、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の主たる事務所のもよりの供託所への、営業保証金の保管替えを請求しなければならない。 |
| ② | 有価証券のみ、または金銭と有価証券で営業保証金を供託している場合、遅滞なく、営業保証金を移転後の、主たる事務所のもよりの供託所に、新たに供託しなければならない。 |
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営業保証金の還付
1．還付請求権者
営業保証金制度は, 宅建業者のお客さんを保護するための制度です。
したがって、還付を受けることができる人は、宅建業者と宅建業に関し取引をした者に限られる。
これは、宅建業者と宅地建物の売買・交換をした者や、宅建業者に売買・交換・貸借の代理・媒介の依頼をした者のことです。
そして、還付を受けることができるのは、宅建業に関する取引により生じた債権に限られます。
したがって、宅建業者に融資をして債権を有する銀行、広告代金債権を有する広告業者、給与債権を有する宅建業者の従業員などは、いずれも営業保証金から還付を受けることができません。
2．還付の手続き, 還付額
還付請求権を有する者は、供託所に対して還付請求をすることによって、還付を受けることができます。
なお、還付を受けることができる金額は、供託されている営業保証金の範囲内で、不足分は宅建業者から直接支払ってもらうなどしなければならない。
3．還付された場合の補充供託
| ① | 宅建業者は、営業保証金が還付されたため、免許を受けた国土交通大臣または、都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けたときは、その日から２週間以内に不足額を供託しなければならない。 |
| ② | ①の供託をしたときは、その日から２週間以内に、その旨を免許を受けた国土交通大臣、または、都道府県知事に届け出なければならない。 |
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営業保証金の取戻し
1．取戻し事由
宅建業者が営業保証金を取り戻すことができるのは、次の①～⑦の場合で、これらを「営業保証金の取戻し事由」といいます。
① 免許の有効期間が満了したとき
② 廃業等の届出により、免許が効力を失ったとき
③ 宅建業者が死亡・合併消滅したとき
④ 免許を取り消されたとき
⑤ 事務所の一部の廃止により、営業保証金の額が規定額を超えたとき
⑥ 主たる事務所が移転して、もよりの供託所が変わり、新たに供託したとき
⑦ 保証協会の社員になって、営業保証金の供託を免除されたとき
※免許取消処分を受けた場合でも、営業保証金を取り戻すことができる。
2．取戻しのための公告
宅建業者は、原則として、還付請求権者に対し、6カ月を下らない一定期間内に、申し出るべき旨を公告し、その期間内に申出がない場合でなければ、営業保証金を取り戻すことができない。
ただし、①～⑤の場合で取戻し事由発生から10年を経過したときと、⑥⑦の場合には、上記の公告をせずに、営業保証金を取り戻すことができます。
前者は、取戻し事由から10年を経過していれば、還付請求権を有する者がいなくなっている可能性が高いからで、また、後者については、⑥の場合は新たな供託所に営業保証金が、⑦の場合は弁済業務保証金がそれぞれ供託されており、還付請求権者はそちらから還付を受けることができるからです。
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弁済業務保証金制度・保証協会
1．保証協会
弁済業務保証金制度では、宅地建物取引業保証協会(以下保証協会) という団体が重要な役割を果たします。
保証協会とは、宅建業者のみを社員（保証協会に加入の意）とする公益社団法人で、国土交通大臣が指定したものをいいます
宅建業者が弁済業務保証金制度を利用するためには、保証協会に加入しなければならない。なお、宅建業者は、複数の保証協会の社員になることはできない。
| ――――重要語句―――― | |
|---|---|
| 公益社団法人 | 会社のような営利目的ではなく、公益(宗教・慈善等)の目的でつくられた団体のこと。 |
2．弁済業務保証金制度
(１) 弁済業務保証金制度の全体像
営業保証金では、宅建業者が供託所に直接供託をしましが、弁済業務保証金分担金制度では、 営業保証金制度と異なり、保証協会が重要な役割を果たします。
供託の場面では、宅建業者は保証協会に弁済業務保証金分担金を納付し、保証協会が供託所に弁済業務保証金を供託します。
還付の場面でも、弁済業務保証金から還付を受けようとする者は、保証協会の認証を受けなければ、弁済業務保証金から還付を受けることができません。
取戻しの場面でも、弁済業務保証金の取戻しや公告は、保証協会が行います。
そして、取戻しをした保証協会が、宅建業者に対して、取戻額相当の弁済業務保証金分担金を返還します。
(２) 営業保証金制度との関係
保証協会の社員になった宅建業者は、営業保証金の供託を免除され、公告をせずに営業保証金を取り戻すことができます(営業保証金の供託の免除)。
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弁済業務保証金分担金・弁済業務保証金
1．弁済業務保証金分担金の納付
① 弁済業務保証金分担金の納付時期
宅建業者が、保証協会に加入しようとする日までに、保証協会へ納付
② 弁済業務保証金分担金の金額
主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所１カ所ごとに30万円の合計額
③ 弁済業務保証金分担金の納付方法
金銭で納付
2．弁済業務保証金の供託
保証協会は、宅建業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたとき、その日から１週間以内に、 納付された額と同額の弁済
業務保証金を供託しなければならない。
この供託は、法務大臣および国土交通大臣の定める供託所にしなければならないとされており、 実際には、東京法務局と定められています。
この弁済業務保証金の供託は、営業保証金と同様、金銭のほか、一定の有価証券で行うことができます。
そして、保証協会は、供託をしたときは、供託書の写しを添付して、供託した旨を社員である宅建業者の免許権者に届け出なければならない。
営業保証金の場合には、供託した宅建業者が自分で免許権者に届出をしましたが、弁済業務保証金の場合には、供託した旨の届出も保証協会が行います。
3．新たに事務所を設置した場合
保証協会の社員は、新たに事務所を設置したときは、その日から２週間以内に、その事務所の分に相当する弁済業務保証金分担金を、保証協会に納付しなければならない。
納付を怠った場合には, 社員たる地位を失う（保証協会からの脱会）ことになります。
なお、弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会は、その日から１週間以内に、同額の弁済業務保証金を供託しなければなりません。
そして、供託をしたときは、供託書の写しを添付して、供託した旨を社員である宅建業者の免許権者に届け出なければならない。
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弁済業務保証金の還付
1．還付請求権者
弁済業務保証金から還付を受けることができるのは、基本的には営業保証金の場合と同じです。
つまり、「保証協会の社員と宅建業に関し取引をした者」が、「その取引により生じた債権」を有する場合に限られます。
このとき、「保証協会の社員と宅建業に関し取引をした者」には、「その社員が社員となる前に取引をした者」も含まれます。
2．還付を受けることができる額
弁済業務保証金から還付を受けることができる額は、その宅建業者が納付した弁済業務保証金分担金の額の範囲内ではなく、その宅建業者が保証協会の社員でないとした場合に供託しなければならない営業保証金の額の範囲内です。
つまり、還付請求権者が弁済を受けることができるのは60万円までではなく、事務所一つの宅建業者の営業保証金の額である1,000万円までとなります。
弁済業務保証金から還付がなされた場合、保証協会は、供託所に補充供託をし、宅建業者から同額の還付充当金の納付を受ける
しかし、宅建業者が還付充当金の納付をしないおそれがあるので、保証協会は、その場合に弁済業務保証金の供託に充てるためのお金を積み立てている。
これを弁済業務保証金準備金という。
しかし、還付額が莫大な場合、弁済業務保証金準備金を供託に充てても、なお不足する可能性がある。
そのような場合、保証協会は、全社員に対し、弁済業務保証金分担金の額に応じ、特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨を通知しなければならない。
この通知を受けた社員は、通知を受けた日から１カ月以内に特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならず、納付しないときは社員の地位を失う。
3．還付手続き
還付を受けようとする者は、保証協会の認証を受けたうえで、法務大臣および国土交通大臣の定める供託所に、還付請求をしなければならない。
4．還付された場合の補充供託・還付充当金の納付
弁済業務保証金から還付がなされた場合に、不足額(実際に還付された額) を補充供託するのは、保証協会です。
そのため、宅建業者は、それと同額(還付された額と同額)の還付充当金を、保証協会に納付することになります。
5．補充供託・還付充当金の納付
① 補充供託
保証協会は、通知を受けた日から２週間以内に、還付額に相当する弁済業務保証金を供託しなければならない。
② 還付充当金の納付
還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた社員は、通知を受けた日から２週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならず、納付しなかったときは、保証協会の社員の地位を失う。
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弁済業務保証金の取戻し
1．取戻し事由 (弁済業務保証金の取戻し事由)。
社員である宅建業者が社員でなくなったとき、または、社員である宅建業者がその一部の事務所を廃止したときであり、社員でなくなった場合には公告（保証協会が行なう）が必要になる。
保証協会が弁済業務保証金分担金を宅建業者に返還する場合において、保証協会が宅建業者に債権を有するときは、その債権の弁済が完了した後に、弁済業務保証金分担金を返還する。
つまり、宅建業者が保証協会に支払わなければならないお金があるときは、これを支払わなければ、宅建業者は、弁済業務保証金分担金を返してもらえないことになる
2．手続き
弁済業務保証金を供託所から取り戻すのは保証協会です。
弁済業務保証金を取り戻した保証協会は、同額の弁済業務保証金分担金を宅建業者に返還します。そして、社員でなくなった場合に返還するときは、弁済業務保証金の還付請求権を有する者に対し、６カ月を下らない期間内に、認証を受けるべき旨を公告しなければならない。
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社員の地位を失った場合
保証協会の社員である宅建業者は、新たに事務所を設置した日から２週間以内に弁済業務保証金分担金を納付しなかったり、通知を受けた日から２週間以内に還付充当金を納付しなかったりしたときなどには、保証協会の社員の地位を失います。
この場合, 当該宅建業者は、弁済業務保証金制度を利用できなくなるので、営業保証金を供託しなければならない。
保証協会の社員が社員としての地位を失ったときは、その日から１週間以内に営業保証金を供託しなければならない。
なお、この期間内に供託をしないと、当該宅建業者は、業務停止処分に処せられる。
また、供託をした宅建業者は、供託書の写しを添えて、供託した旨を免許権者に届け出なければならない。
