業務上の規制
ここでは業務上の規制について触れていきます。
業務上の規制の内、契約に関する事項について行います。
ページ内目次
■契約に関する規制
◆契約締結時期制限
◆手付貸与等の禁止
◆契約締結等の不当な勧誘の禁止
◆３７条書面
■宅建業法の目次へ
誇大広告等の禁止
宅建業者は、宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要とされる開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、自ら当事者として、または当事者を代理して売買・交換契約を繍結したり,
売買・交換契約の媒介をしたりしてはならない。
広告開始時期制限との大きな違いは, 契約締結時期制限は貸借の媒介・代理には適用されないことです。
手付貸与等の禁止
宅建業者は、手付について貸付けその他の信用の供与をすることにより、契約の締結を誘引してはならない。
契約締結等の不当な勧誘の禁止
1. 宅建業者等(宅建業者、その代理入・使用人その他の従業者)は、宅建薬に係る契約の締結を勧
誘するに際し、相手方等に対し、
| ① |
利益が生ずることが確実である、と誤解させるべき断定的判断を提供する行為 |
| ② |
契約の目的物である宅地・建物の将乗の環境・交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供する行為 |
| ③ |
正当な理由なく、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を、与えることを拒む行為 |
| ④ |
電話による長時間の勧誘、その他の私生活・業務の平穏を害する方法により、その者を困惑させる行為をしてはならない。 |
|
2．宅建業者等は、宅建業に係る契約を締結させ、または契約の申込みの撤回・解除を妨げるため、 相手方等を威迫してはならない。
3．宅建業者等は、相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、すでに受領した預り金を返還することを拒んではならない。
4．宅建業者等は、相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、または妨げてはならない。
３７条書面
1．37条書面とは
宅建業者は、契約内容を書面に記載して、当事者に交付しなければならず、この契約内容を記載した書面のことを、37条書面と呼びます。
2．37条書面の作成・交付
| ① |
宅建業者は, 莞買・交換・貸借契約の成立後, 遅滞なく,契約の当事者に契約内容を記載した書面(37条書面)を交付しなければならない。 |
| ② |
宅建業者は、37条書面を作成したときは、取引主任者をして, 当該書面に記名押印させなければならない。 |
| 37条書面は契約内容を記載するものなので、契約後に作成して交付します |
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3．37条書面の記載事項
37条書面の記載事項は、契約状況（売買又は交換、貸借の２種）により異なり、記載事項も必ず記載するものと、特別の定めがある場合に記載するものに分けられます。
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必ず記載すべき事項（売買・交換の場合） |
| ① |
当事者の氏名(法人の場合その名称)、住所 |
| ② |
宅地・建物を特定するために必要な表示 |
| ③ |
代金・交換差金の額・支払時期・支払方法 |
| ④ |
宅地・建物の引渡しの時期 |
| ⑤ |
移転登記の申請時期 |
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定めがあれば記載すべき事項 |
| ① |
契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 |
| ② |
損害賠償額の予足違約金に関ずる定めがあるときは、その内容 |
| ③ |
天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容 |
| ④ |
代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額・授受時期・授受目的 |
| ⑤ |
代金交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがあるときは、そのあっせんが成立しないときの措置 |
| ⑥ |
瑕疵担保責任またはその履行に関して講ずべき保証 |
| ⑦ |
借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額・授受時期・授受目的険契約の締結等の措置について定めがあるときは、その内容 |
| ⑧ |
租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容 |
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必ず記載すべき事項（貸借の場合） |
| ① |
当事者の氏名(法人の場合その名称)、住所 |
| ② |
宅地・建物を特定するために必要な表示 |
| ③ |
借賃の額・支払時期・支払方法 |
| ④ |
宅地・建物の引渡しの時期 |
|
定めがあれば記載すべき事項 |
| ① |
契約の解除に関する定めがあるときは,その内容 |
| ② |
損害賠償額の予足違約金に関ずる定めがあるときは,その内容 |
| ③ |
天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは, その内容 |
| ④ |
借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは, その額・授受時期・授受目的 |
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| ――――重要語句―――― |
| 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め |
たとえば「建物の売買契約をした後に、その建物が落雪によって消失した場合、買主は代金を支払う必要があるが」といったことに関ずる定めのこと。 |
| 租税その他の公課の負担に関する定め |
固定資産税などの負担を、売主と買主の間で分担するのかなどに関する定めのこと |
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