業務上の規制
ここでは業務上の規制について触れていきます。
業務上の規制の内、説明に関する事項について行います。
ページ内目次
■説明義務
◆重要事項の説明
◆供託所に関する説明
◆勧誘時等における告知義務
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重要事項の説明
1．重要事項の説明とは
宅建業法は、取引の目的物である宅地・建物についての情報や、契約に関する情報を買主に提供することを義務づけ、きちんとした売買契約を締結するために、重要事項の説明を怠ると、宅建業法に違反します。
2．重要事項の説明の方法
宅建業者は、重要事項の説明を行う義務を負い、取引主任者に説明させるが、取引主任者以外の者が説明を行っても、重要事項の説明をしたことにはなりません。
| ① |
宅建業者は、宅地・建物を取得し、または借りようとしている者に対して、売買・交換・貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、説明内容を記載した書面(重要事項説明書)
を交付して説明をさせなければならない。 |
| ② |
取引主任者は、重要事項の説明をするときは、相手方に対し取引主任者証を提示しなければならない。 |
| ③ |
重要事項説明書の交付にあたっては、取引主任者は、その書面に記名押印しなければならない。 |
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3．重要事項の説明の内容
重要事項の説明は、契約や物件の種類等によって異なり、以下の７種に分類されます。
(1) すべての取引・物件に共通する説明事項
(2) 未完成物件の場合に加わる説明事項
(3) 区分所有建物の場合に加わる説明事項
(4) 貸借の場合に加わる説明事項
(5) 割賦販売の場合に加わる説明事項
(6) 建物の売買・交換の場合に加わる説明事項
(7) 建物の売買・交換・貸借の場合に加わる説明事項
| ――――重要語句―――― |
| 区分所有建物 |
マンションのように、１棟の建物が区分され、個々の部分にそれぞれの所有者がいる建物のこと |
| 割賦販売 |
分割払いの売買契約のこと。 |
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(１) すべての取引・物件に共通ずる説明事項
| ① |
当該宅地・建物の上に存する登記された権利の種類・内容・登記名義人等 |
| ② |
法令に基づく制限に関する事項の概要 |
| ③ |
私道に関する負担に関する事項(建物の貸借の場合を除く) |
| ④ |
飲用水・電気・ガスの供給のための、施設の整備の状況（整備されていない場合、その整備の見通し・整備についての特別の負担に関する事項） |
| ⑤ |
代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額・授受目的 |
| ⑥ |
契約の解除に関する事項 |
| ⑦ |
損害賠償額の予定・違約金に関する事項 |
| ⑧ |
手付金等を受領しようとする場合における保全措置の概要 |
| ⑨ |
支払金・預り金を受領しようとする場合において, 保全措置を講ずるかどうか, 保全措置を講ずる場合におけるその措置の概要 |
| ⑩ |
代金・交換差金に関する金銭の、貸借のあっせんの内容・当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置 |
| ⑪ |
当該宅地・建物の瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合におけるその措置の概要 |
| ⑫ |
当該宅地・建物が造成宅地防災区域または土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨 |
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| ――――重要語句―――― |
| 登記 |
不動産に関する権利の内容(誰が所有者かなど)が記録されている帳簿(磁気ディスク等)を「登記簿」といい、そこに記録することを「登記する」という。 |
| 交操差金 |
交換契約で目的物の価値に差がある場合に、その分を補う金銭のこと |
| 債務不履行 |
債務(義務)を履行しない、すなわち約束を守らないこと |
| 担保責任 |
売買契約の売主等が負う責任のこと |
| 保全措置 |
買主が手付金などを宅建業者に支払っている場合、銀行等による保証などによって、宅建業者に何か不手際などがあって、契約が守られなかったときでも、きちんと買主にお金が戻るようにする措置のこと |
| 造成宅地防災区域 |
宅地造成等規制法によって定められる、宅地造成に伴う災害で、相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい、一団の造成宅地の区域 |
| 土砂災害馨戒区域 |
土砂災害警戒区域等における、土砂災害防止対策の推進に関する法律によって定められる、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命または、身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域 |
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（２) 未完成物件の場合に加わる説明事項
① 工事完了時における形状・構造等
（３) 区分所有建物の場合に加わる説明事項
| ① |
当該建物を所有するための1 棟の建物の敷地に関する権利の種類・内容 |
| ② |
共用部分に関する規約の定め(案を含む) があるときは, その内容 |
| ③ |
専有部分の用途、その他の利用の制限に関する規約の定め(案を含む) があるときは、その内容 |
| ④ |
当該１棟の建物またはその敷地の一部を、特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定め(案を含む) があるときは, その内容 |
| ⑤ |
当該１棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用、その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定め(案を含む)があるときは、その内容 |
| ⑥ |
当該１棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定め(案を含む)があるときは、その内容・すでに積み立てられている額 |
| ⑦ |
当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額 |
| ⑧ |
当該１棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号・名称)・住所(法人にあっては,
その主たる事務所の所在 |
| ⑨ |
当該１棟の建物の、維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容。ただし、貸借の場合は③と⑧のみ |
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| ――――重要語句―――― |
| 借地権 |
正確には「建物所有を国的とする地上権または土地賃借権」をいう |
| 専用使用権 |
マンションの敷地など, 本来マンション住民全員のものであるものの一部を, 特定の人が使うことのできる権利。 |
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(４) 貸借の場合に加わる説明事項
| ① |
台所浴室, 便所その他、当該建物の設備の整備の状況 |
| ② |
契約期間・契約の更新に関する事項 |
| ③ |
定期借地権・定期建物賃貸借・終身建物賃貸借の場合には、その旨 |
| ④ |
当該宅地・建物(区分所有建物を除く) の用途、その他の利用の制限に関する事項 |
| ⑤ |
敷金その他契約終了時において精算することとされている、金銭の精算に関する事項 |
| ⑥ |
当該宅地・建物(区分所有建物を除く)の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号・名称)・住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地) |
| ⑦ |
契約終了時における、当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容 |
| 宅地の貸借は②～⑦, 建物の貸借は①～⑥ |
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| ――――重要語句―――― |
| 終身建物賃貸借 |
高齢者の居住の安定確保に関する法律によって認められる、賃借人が死亡したときに終了する旨の定めのある賃貸借のこと。 |
| 敷金 |
賃貸借契約において、賃借人(借主)が負う債務(損害賠償責務)などの担保として、賃借人から賃貸人(貸主)に支払われるお金のこと。
敷金は、賃貸借が終了し、目的物の明渡しがなされた後に、未払いの賃料などを差し引いた残りが、賃借人に返還される。
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(５) 割賦販売の場合に加わる説明事項
① 現金販売価格
② 割賦販売価格
③ 宅地・建物の引渡しまでに支払う金銭の額
④ 賦払金の額・支払時期・支払方法
(６) 建物の売買・交換の場合に加わる説明事項
① 当該建物が、住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
(７) 建物の売買・交換・貸借の場合に加わる説明事項
| ① |
当該建物について, 石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容 |
| ② |
当該建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く) が一定の耐震診断を受けたものであるときは、その内容 |
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供託所に関する説明
1．供託所等の説明とは
営業保証金制度・弁済業務保証金制度は、宅建業者と取引をしたお客さんを保護する制度ですが、その存在を知らなければ意味がないため、宅建業法は、営業保証金や弁済業務保証金が供託されている供託所薯についての説明を義務づけています。（供託所等の説明の制度。）
2．説明の方法・内容
宅建業者は, 宅建業者の相手方等に対して、売買・交換・貸借の契約が成立するまでの間に、次に掲げる事項を説明するようにしなければなりません。
① 宅建業者が保証協会の社員でない場合
営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所・その所在地
② 宅建業者が保証協会の社員である場合
社員である旨, 保証協会の名称・住所・事務所の所在地, 弁済業務保証金が供託されている供託所・その所在地
これら供託所に関する説明と重要事項の説明との違いは、
① 取引主任者が説明しなくてもよい
② 書面を作成・交付する必要がない
③ 説明をするようにしなければならない
勧誘時等における告知義務
宅建業者は、
① 宅地・建物の売買, 交換, 貸借の契約について勧誘するため
② その契約の申込みの撤回・解除を妨げるため
③ 宅建業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため
①～③のために、イ～ハに該当する事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為をしてはならない。
イ 重要事項の説明の対象事項
ロ 供託所等の説明の対象事項
ハ 37条書面の記載事項
また、イからハまでに掲げるもののほか
① 宅地・建物の所在、規模、形質
② 現在・将来の利用の制限、環境、交通等の利便,
③ 代金、借金等の対価の額・支払方法その他の取引条件
④ 当該宅建業者・取引の関係者の資力・信用に関する事項であって、宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
