業務上の規制
ここでは業務上の規制について触れていきます。
業務上の規制の内、報酬に関する制限の事項について行います。
ページ内目次
■報酬に関する制限
◆宅建業の報酬
◆売買・交換の媒介
◆売買・交換の代理
◆消費税について
◆貸借の媒介・代理
◆その他報酬に関する規制
■宅建業法の目次へ
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宅建業の報酬
宅建業法では、国土交通大臣が報酬額の限度を定め、宅建業者はその額を超えて報酬を受領することはできないとされている。
そして、売買・交換契約の場合と貸借契約の場合とでは、報酬限度額の計算方法が異なる。
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売買・交換の媒介
1．売買の媒介の報酬限度額
一方の依頼者から受領できる報酬の最高限度は、次のとおりになります。
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2．交換の媒介の報酬限度額
一方の依頼者から受領できる報酬の最高限度は、目的物の評価額に差があるときは、多いほうを基準にして、次のとおりになる。
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売買・交換の代理
代理の場合は原則として、双方代理の禁止をされ、一方の依頼者からのみ報酬を得られる。
しかし例外として、売主・買主が双方代理について、同意した場合には許され、報酬額は下記のようになる。
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消費税について
1．報酬計算における、消費税の導入場面
① 報酬計算のベースになる取引代金を（税抜価格）求める場面
② 宅建業者が受け取る報酬に課される消費税分を、報酬に上乗せして請求する場面
2．取引代金に課される消費税
宅地の売買については消費税が課されない為、建物についてのみ消費税の計算が必要となる。
3．報酬に課される消費税
宅建業者が課税業者である場合には、報酬に課される消費税分を上乗せして（報酬の限度額は消費税分だけは超えることが出来る）請求することができる。
宅建業者が免税業者である場合には、報酬に課される消費税分を上乗せして請求することができない。
しかし、自らが広告業者に支払う広告料金等については、消費税率５％の半分である2.5％を報酬に加算することができる。
| ――――重要語句―――― | |
|---|---|
| 課税業者 | 年間売上が1,000万円超の業者をいう。 |
| 免税業者 | 年間売上が1,000万円以下の業者をいう。 |
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貸借の媒介・代理
1．報酬の限度額
原則として, 借賃を基準に算出する(使用貸借の場合は借賃の支払いがないので、当該宅地建物の通常の借賃を基準にする)。
ただし、居住用建物以外の賃貸借(宅地の賃貸借や、店舖・事務所等の賃貸借)で権利金の支払いがなされるときは、その権利金の額を基準に限度額を算出することもでる。
消費税の扱いは、大筋において、売買・交換の場合と同じとなる。
・借賃を基準にずる場合
① 合計額
貸主・借主からあわせて借賃の１カ月分以内
② 依頼者それぞれからの受領額
合計して１カ月分の範囲内で、自由に決めることができる。
③ 居住用建物の賃貸借の媒介の場合
媒介の依頼を受けるにあたって、当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、依頼者の一方からは、借賃１カ月分の1/2までしか受け取ることができない。
・権利金を基準にする場合
居住用建物以外の賃貸借で、権利金の授受があるときは、これを売買代金とみなして計算した額に基づき報酬を受け取ることができる。
| ――――重要語句―――― | |
|---|---|
| 権利金 | 権利設定の対価として支払われる金銭であって、返還されないものをいう。 |
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その他報酬に関する規制
1．規定外の報酬の受領禁止
宅建業者は、前項以外に報酬を受領することはできない。また、規定以上の報酬を受領することはもちろん、費用等の他の名目で金銭を受け取ることもできない。
ただし、依頼者の依頼によって行う特別の広告や遠隔地での調査など、依頼者の特別の依頼による特別の費用については、別途受領することができる。
2．不当に高額の報酬の要求禁止
報酬限度額を超えて報酬を受け取った場合、宅建業法に違反するが、不当に高額の報酬を要求すること自体が禁止されている。
そのため、高額の報酬を要求しても規定どおりの報酬しか受け取らなかった場合、要求したこと自体が宅建業法に違反します。
3．報酬額の掲示
宅建業者は、事務所ごとにお客さんの見やすい場所に、報酬額を掲示しなければならない。
① 事務所にだけ掲示すれば足り、案内所には必要ない
② 主たる事務所だけでなく従たる事務所にも必要である
